[摘要] 在约5000亿元“市场运作方式解决”的保障性住房建设资金中，商业银行信贷支持可能占到几何？银行风险是否可控？
（来源：财经日报曹金玲）在约5000亿元“市场运作方式解决”的保障性住房建设资金中，商业银行信贷支持可能占到几何？银行风险是否可控？《财经日报》近日从银行人士和专家处了解到，目前银行在这方面态度“积极又谨慎”，而保障性住房信贷投放预计对中国银行（行情，资讯）（601988）业的影响有限，要有效撬动银行资金，还需还款保障制度的完善以及政府配套措施等。
至少三分之一至二分之一？
“今年保障性住房是总行房地产支持的重点。”一家国有大型银行相关负责人对本报记者坦言。
此前，工、农、中、建、交五大行均已明确表态，在控制风险的前提下加大对保障性住房项目的信贷支持。“银行对于保障性住房态度比较积极，今年还会根据进度持续投放下去。”另一家国有大行上海分行副行长对记者说。
今年，总共计划新建保障房和棚户区改造计1000万套。“两会”期间，住房和城乡建设部副部长齐骥预计，年度投资在1.3万亿~1.4万亿元；其中，8000多亿通过社会机构的投入和保障对象以及所在企业筹集，剩余5000多亿则由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道而来。
巴克莱资本日前发布报告称，按照1.3万亿元投资规模推算，约8400亿元将来自社会机构、保障对象及其所在企业，其中5000亿元从社会机构和资本市场募集，3400亿元来自保障对象和所在企业；剩余的4600亿元则从中央和地方政府募集，其中中央和地方各约1000亿元和3600亿元。
“今年政府融资平台新增贷款中与社会保障性住房相关的资金总额达到2470亿元。”该份报告同时指出，虽然银行信贷支持相对不高，但用于经适房和两限房建设的5000亿元，将主要由社会机构通过市场运作方式解决，具体途径可能包括保险公司、房地产投资信托基金（REITs）、开发商贷款等。
根据新华社此前报道，截至2010年12月末，主要银行业金融机构发放保障性住房建设开发贷款余额2220亿元，共支持1127个保障性住房项目。
巴克莱资本分析师指出，今年2470亿元的资金规模仅占据报道现有政府融资平台9.09万亿元贷款总额的3%；同时，对于在港股上市的银行而言，它们仅将不足全部贷款1%的资金投入到社会保障性住房中，这样的贷款数目是相对安全的。因此中国政府未来5年计划开发3600万套社会保障性住房对中国银行业的影响有限。
“在社会机构募集资金中，商业银行可能还是会扛起大梁，占比至少在三分之一到二分之一。除了国有大行在支持社会保障性住房的倾向性，预计地方城商行和农信社等也面临放贷压力。”国泰君安银行业分析师伍永刚接受本报记者采访时表示。
伍永刚认为：“从这部分贷款占全年信贷总规模的比例看，其对商业银行盈利的影响是边际性的，估计不会太大。”
交行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟也指出，在通过市场方式解决的保障性住房资金缺口中，商业银行信贷投放仍“将会占到相当比例”，预计今年与社会保障性住房相关的新增贷款规模将比去年有明显增加。但他同时认为，对保障性住房的投入对商业银行利润、资产等方面影响不大。
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配套措施至关重要
多位银行业和机构分析人士在接受记者采访时均表示，商业银行对保障性住房的信贷投入，还需要关注还贷能力、配套制度等多项因素。
“预计今年保障性住房贷款余额会比去年有所增加。”上述国有大行上海分行副行长对记者表示，“银行的态度积极但又谨慎，我们还是会在成本、和风险上认真审查。”
该副行长坦言，一方面，今年整体信贷额度非常紧张，处于商业利益考虑会多投放一些高的贷款项目；另一方面，银行在政策不确定性上也有顾虑，比如此前刺激经济时鼓励银行为政府融资平台放贷，但现在政府融资平台方面压力不小，那么保障性住房未来是不是也会面临政策的变化呢？
同时，还贷保障也是商业银行最为关注的问题之一。“比如，公租房不能出售且租赁价格控制得较低，还贷现金就可能比较有限。此外，经适房和限价房虽然可以出售，在资金回流上风险小一些，但土地大多来自政府划拨或限制性用途，在市场上变现就会非常困难。”上述副行长接受记者采访时说。
伍永刚则指出，政府在鼓励商业银行支持保障性住房的同时，也要考虑一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本时，既要考虑给予开发商开发成本和合理利润，也必须算入银行贷款资金成本，保证其还本付息的能力，必要时可以有一些相应的政府补贴。
调查称:保障房出租现象普遍 分配方法存"漏洞"
（来源：经济参考报）记者近日在南京、武汉、九江等地房管部门、保障房小区住户采访了解到，各地保障房建设与交付量今后几年将逐年加大，保障对象也将向“夹心层”、中低收入者扩展。由于目前收入统计手段的不完善，以及保障房分配制度中的漏洞，应当警惕不符合保障要求的人钻空子获取保障资源的现象。
宝马、奥迪与小面包并存，保障房出租现象普遍
记者近日走访了南京市秦淮区银龙花园一期、二期和四期，雨花区春江新城一期和四期项目。这里的不少居民是郊区拆迁农民和城市拆迁户中的低收入群体。居民们普遍反映从保障房政策中得到了实惠：拆迁补偿标准逐步提高，人口多的家庭也能按需分到保障房，可以说生活无忧。
但是也有一些居民反映，保障房小区内时常能看到豪华车出入，小区内也存在房屋出租和长期空置现象，有少数分到房子的人不太像是应该被保障的对象。记者2月6日在银龙花园一期看到，小区进门不远就停放了三辆奥迪A6，与之形成鲜明对比的是，几千元甚至几百元一辆的小面包和小三轮车到处都是。记者在春江新城四期一个小区采访时也看到相似的情况，既有宝马、讴歌、雷诺等高端品牌车，也有大量面包车。一名正在小区门口拉客的面包车主告诉记者，不少拆迁农民靠车接送客人增加收入。银龙花园四期物业公司的一位李大爷告诉记者，银龙花园四期2010年6月8日拿钥匙，当天就有一些领了钥匙的住户将房子出租。
记者在走访的几个保障房小区看到，出租中介在每个小区都有，大量房源都贴在墙上招租。记者在武汉采访时也发现保障房出租现象普遍。2005年，武汉市开始实行严格的经济适用房制度，无论是否拆迁户，都必须取得经济适用房购买资格才能买房。房源除预留部分拆迁户和特困家庭外，其余全部公开摇号销售。统计显示，该市经济适用房供求比平均达1比10。
经济适用房的拥有者本应是住房困难户，然而，公开的租房信息显示，武汉某些经适房小区却成了住户牟利的手段。“丽华苑85平方米，1800元/月；红旗公寓90平方米，非毛坯1500元/月；黄浦人家80平方米，1500元/月……”春节刚过，记者打开武汉几家房地产网站的租赁频道，就看到了上述出租信息。这些房源大多是政府严禁出租的经济适用房。记者看到，在南昌、包头等地的保障小区，出租现象也并不少见。
上下政策不“匹配”分配方法存“漏洞”
一些熟悉保障房分配的人士分析，保障房小区内的确存在个别贫富不均的现象，这与拆迁分配过程中政策不好把握有关，另外，国家虽然明令禁止经济适用房出租，但是保障对象种类多，而大量拆迁农民分到经适房就没有受到这项政策的约束。南京市房改办一位负责人介绍，保障房出租现象有其合理的一面。南京市有6万多套经适房是供应给集体土地拆迁的农民家庭的，也就是通常意义上所说的“拆迁安置房”。
这一政策是为了“尽可能降低建设成本，让拆迁安置户享受经适房政策”。南京市的拆迁安置政策“允许征地拆迁失去自有土地的农民，多购买一至两套经适房出租，用于补贴其生活”，这也是进一步构建和谐社会的重要举措之一。武汉市房管局相关人士也表示，由于前几年经济适用房有很大比例供应拆迁安置农民，地方政策不限制农民出租经济适用房。
九江市房管局副局长吴海林说：“保障房建容易，但分配很难。虽然各地有些好的分配办法，我们九江的五道程序、四道把关、三榜公示，从程序上来说很严密，但是还是存在一些问题。”吴海林说，出现收入还可以的家庭也“混入”分配队伍并不是没有可能。现在，一个家里夫妻都存在不知道收入的情况，更何况邻居。在分配上住房给最困难的人群时，我们往往依据民政部门提供的低保户名单，但是在分配收入之上的一些“夹心层”时，我们在收入的甄别上就难了。
住在南京市春江新城一期的几个老大爷向记者反映，近几年对家庭的拆迁费用不断增长，安置房数量不断增多，很多拆迁户得到了实惠，这体现了国家对农民的关怀。但与早几年的拆迁户对比起来，贫富差距就比较明显。“大家都住在一个小区里，有的只分到一块肉，有的却得了一头猪。”
保障房分配制度仍需不断完善
九江市房管局局长朱作清说，分配再科学，也难以地过滤，截至目前，我们对分到了房子的中签户，有的甚至住进去了，清查出6户不合格。2009年，都昌县一个副乡长以一个普通农民到庐山区来打工的身份，申购一套经适房，他的材料层层过关，还中了签，做了装修，正准备入住时，我们接到举报，说有公务员弄虚作假，一查属实。经了解，他的户口挂在庐山区，审检材料非常完整。
朱作清说，目前我们整个国家很多基础工作不到位，比如收入核定机制、诚信机制，不像其它国家，所有的收入要入账。基础整个不扎实，就很难核定真正的家庭收入。他说：“今年我们的廉租房申请标准是9780元、经适房是11118元。规定是到了一块钱，但是无法做到客观。”今后保障房建设规模越来越大，很有必要加强数据化、信息化等基础管理。
南京市房改办相关负责人表示，当前保障房分配相关规定还需完善。分配政策没有禁止高收入者的直系亲属申请保障房。比如说，一个富豪的父母如果没有正当的职业和可靠的收入，就能够申请保障房。从法律上说，富豪虽然有赡养老人的义务，但是没有给他们提供住房保障的义务。现实中确实有富人、公务员的直系亲属申请到保障房的事例，但并不违规。一些业内人士表示，市场经济环境下，对于稀缺而又廉价的保障房资源，还要防止权力寻租现象在其中“渔利”，要研究如何在公开透明的前提下，让分配过程更好的接受相关群众的监督。总之，如何科学合理地甄别保障对象是一个亟待完善的课题。
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