[摘要] 即将在未来五年占据房地产市场供应量半壁江山的保障房，正改变着市场的供求格局，也将改变开发商参与市场的游戏规则。
（来源：上海证券报）即将在未来五年占据房地产市场供应量半壁江山的保障房，正改变着市场的供求格局，也将改变开发商参与市场的游戏规则。
曾几何时，保障房被讽为“鸡肋”。而如今，随着未来五年保障房建设任务的落实，越来越多的开发商开始抢食保障房这个大蛋糕。表面微利的保障房建设，其背后的隐形利润足以对开发商形成巨大诱惑。
从“鸡肋”到“香饽饽”
“十二五”规划已明确，未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。
面对大幕开启的保障房“井喷时代”，越来越多的开发商开始醒悟，市场格局的改变必将带来游戏规则的变化，因此纷纷转而抢食保障房这块大“蛋糕”。就在上周，上市房企中天城投(000540,股吧)与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在“十二五”期间在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。
随着房地产政策“风向大变”，保障房一夜之间从“鸡肋”变成了炙手可热的“香饽饽”。据不完全统计，近期投身保障性住房建设的包括万科、中国中冶(601618,股吧)、城投控股(600649,股吧)、金地集团(600383,股吧)、保利地产(600048,股吧)、远洋地产、上海建工(600170,股吧)、陆家嘴(600663,股吧)、招商地产(000024,股吧)、中国建筑(601668,股吧)等地产大鳄。日前，万科总裁郁亮在2010年年报说明会上就表示，“今年拿地主要目标是在保障房方面”。甚至包括一向只建豪宅的绿城集团也开始将触角伸向保障房领域，不仅杭州22个代建的保障性住房项目绿城拿下了12个，还在青岛、沈阳等地涉足保障房建设。
保障房背后的隐形利润
对于利润的上市房企来说，除了“为政府分忧、为百姓造房”的“铁肩担道义”之外，更关注的恐怕还是保障房背后的隐形利润。
“根据规定，经适房的成本利润率是3%，两限房在8%-10%。”有业内人士告诉记者，然而房企参与保障房建设，其实际利润可能远不止这些。例如中天城投就在公告中表示，根据中天城投的“实战经验”，建设保障房的根据地方政策可达8%左右，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，预期会更高。
除了账面上的之外，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。有房地产开发企业负责人透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金率可扩大至25%左右。
不仅如此，在中央下达的保障房任务面前，各地方政府也感受到巨大的建设压力，帮助地方政府分担保障房建设压力，也成为一些房企进入部分城市房地产市场的“敲门砖”。
“很多企业参与保障性住房的建设，更多是政府公关需要，通过承揽保障房项目，可以获得更多的经营性用地。”一名熟悉保障房运作的行业人士对记者表示。以往开发项目平均利润高达29%的绿城中国，对微利的保障房建设如此感兴趣似乎很反常，但深入了解可以发现，以绿城进入沈阳为例，除了承包了了一个50万平方米的保障房项目外，绿城还参与建设了沈阳的全运村项目。
而对于上市房企，国泰君安地产分析师张伟明表示，大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。张伟明称，目前房地产公司在资本市场再融资的通道基本关闭，但因为国家现在力挺保障房建设，会给房企一定的融资空间投入保障房，因此很可能会给企业带来定向增发、发债等资本市场融资机会。
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