[摘要] 在渐进调控房地产住宅市场的大背景下，国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的重点由住宅转向商业地产。
梁伟坚:香港推印花税 住宅趋势减弱商业地产抬头
房天下讯 2011年4月1日，世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。
直播：世界华人不动产学会2011年会 圆桌论坛Ⅴ 商业地产投资、运营和管理
主持单位：上海威斯顿不动产管理学院
主席：日基发展有限公司总裁 林宠升
在《圆桌论坛Ⅴ商业地产投资、运营和管理》上，香港中文大学教授梁伟坚谈香港商业地产融资创新。
因为现在国内跟香港都面临一个同样问题，就是国内由于维稳情况，所以中央现在对于住宅房地产的控制比较紧。香港也是去年推出了一个印花税，如果是半年之内买了以后再卖出去，要交15%的印花税，所以政府也是对房地产希望不要升得那么厉害。所以有一个有趣的问题，会不会住宅房地产跟商业有此消彼涨的关系，这个方面可以看看香港的经验，当然香港的经验不一定能够照搬来国内，因为毕竟香港跟国内的情况差别比较大。
我感觉到香港的经验说明了住宅、办公楼跟商店它的整个循环基本上是同步的，就是没有一个此消彼涨的因素，当然投资的群体可能不太一样，中文大学跟清华大学有一个合作，我在里面教房地产，我就问同学，投资在房地产跟投资在股票有什么区别，因为大家可以看到，虽然在国内对于住宅房地产打压比较厉害，但在香港也有这个情况，但是好像价格也没有怎么掉，基本上是继续往上升的。如果从金融学角度来考虑，不一定能够解释得很清楚，因为我认为房地产跟股票市场投资一个的区别，一般投资在房地产里面，都是有杠杆的，比如香港现在如果是你买了一个住宅，一般按揭能做到9成或者是9成半，如果房价升了10% ，你的资本的回报在8%，但如果你去买股票，有些人可以讲，现在我们国内已经有指数期货了，香港也有指数期货，所以杠杆是差不多的，但是期货跟房地产的投资，要补仓，不补仓就减仓，香港97年的时候大概一百点左右，降到03年是32点，但是香港的按揭的违约基本上都没有超过1%，这个就可以说明为什么房地产的投资比较蓬勃，当然依靠行政手段是很难打压下来的，所以从投资这个角度来讲，从香港的经验说明，住宅跟办公楼跟商业房地产循环的同步性是比较显著的，当然这里也有一个有趣的问题，由于香港恒生指数是领先于其他几个房地产的情况的，如果从投资角度来讲的话，可能从投资方面如果是掌握这个趋势，对于投资会有点帮助，因为毕竟股票市场跟房地产市场一个比较大的不一样就是股票市场资讯要比房地产资讯比较好，所以如果我们看到股票市场能够领先于房地产市场，从投资者来讲会有一点帮助。
这个是香港的经验，但是我想说明，香港不存在房地产市场不行，比如说是办公楼跟ShoppingMall这一类的房地产，他们是会升起来。但是香港现在情况也是由于特别印花税的推出，所以最近也有住宅房地产的找头是有减下来的现象，然后开始了刚才讲的办公楼跟商店这些房地产的招投是有上升的现象。
但另外一个也要讲讲香港的现状是怎样的呢，香港的现在房价的价钱是比较高的，如果大家去过香港，知道香港现在是国内游客比较集中的，最近商铺招投如果不是世界价，可能也是亚洲价，就是一平米大概是600万人民币左右的价格，当然主要是香港价格比较高，跟国内去的游客比较多是一个很大的关系，办公楼也是同样的情况，香港现在办公楼大概是全世界最贵的，因为香港有一个特点，香港主要是以金融市场为龙头，它的占GDP比例不一定，但是由于是增值方面的，另外一个国内的游客到香港占的比例也高，2010年增加了60%左右，现在根据统计国内的消费品的销售占全世界第二，这也是为什么给香港商业房地产带来的价格比较高、租金比较高的一个主要的原因，我主要是为大家介绍一下香港基本的情况。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
