[摘要] 在渐进调控房地产住宅市场的大背景下，国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的重点由住宅转向商业地产。
（来源：中国经济周刊孙维晨）外资视之为“价值洼地”、热钱去处，中资开发商在调控下忙转型——商业地产迎来交易井喷。
在渐进调控房地产住宅市场的大背景下，国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的重点由住宅转向商业地产。
但是，他们的速度已明显落后于外资机构。
2011年2月以来，横跨大洋的强劲对手频繁加速布局中国商业地产。这或是“抄底”的前奏。来自商务部的备案显示，截止到3月24日，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就出现井喷，高达39家。
外资狂购商业地产
戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。
此前，有预测认为，房地产企业领域的并购潮将爆发在住宅市场。这样的观点主要源自中国大力度调控房地产市场。但近段时间以来，频繁的外资并购正在领导另一场潮流。
来自上海产权交易所的数据显示，在2月底的一个星期内，上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元，新挂牌房地产项目的金额也居于首位。外资大手笔的并购行为也隐含其中。
其中，“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目的交易完成引人注目。该项目的持有方是上海一家国有独资企业，收购方是新加坡的一家公司，最终受让价格超过3.1亿元。
来自上海产权交易机构的登记信息显示，“上海国际集团广场有限公司”的注册资金和实收资金均为1.5亿元人民币。其股东，上海国际集团资产管理有限公司持有其100%股权。该资产管理公司为上海国际集团有限公司的控股子公司。
2006年的资料显示，上海国际集团有限公司是一家成立于2000年4月20日的国有有限责任公司，股东分别为上海市财政局，持股52.91%；上海国有资产经营有限公司，持股47.09%。
其实，被转让公司所持有的“国际集团广场”便是曾经获得国内建筑奖项——白玉兰奖的德隆大厦。2006年，德隆系崩塌后，这座以其企业名称命名的广场建筑便以5.95亿元的价格被上海国际集团收入囊中。
在国际集团广场售出当周，“长沙广悦置业有限公司39%股权”的转让项目也实现交易。根据公开资料显示，长沙广悦置业有限公司拥有在长沙开发的一个住宅及商业的项目，项目位于天心区，湖南省政府西侧，楼面面积约30万平方米。
该项目被香港一家置业有限公司收购，成交价格达到2.9亿元。出让方是中国五矿集团公司。
而在此之前，新加坡的“中投”——淡马锡公司子公司嘉德置地宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的商业项目，并计划未来3至5年投资约人民币100亿元于中国内地，其中包括将旗下商场数量至100家。
与亢奋的新加坡企业并肩而行的是爱尔兰的房地产企业财富控股集团。在2月末，其麾下信托子公司华瑞中国地产信托计划发行价值5970万新元的可转换债券，为该公司以人民币5.75亿元收购上海淮海商城的交易融资。
来自华瑞信托的公告称，淮海路的租赁市场近年来，特别是过去两年，一直保持两位数的强劲增长，租金平均每年增长18.0%。因此，收购淮海商城，对其重新翻新及定位，是为了使其未来5年租金。
除了一级市场开发商的收购和兼并，外资也对中国房地产中介服务商颇有兴趣。美国房地产中介商21世纪不动产的中国公司在3月初收购北京上古地产的大部分股权。
或许商业地产的诱惑已经足够强大，连法国零售业巨头家乐福也在3月1日表态，拟将其旗下的迪亚天天折扣连锁店和它的地产业务分离出去，并分别成立为各自独立的上市公司，以提升投资价值并提高盈利能力。此举被解读为家乐福借机进入中国商业地产的前兆。
积极交易的背后，是商业地产被视为了“价值洼地”，以及“热钱”的滩头阵地。
一位外籍房地产投资人士对《中国经济周刊》置评说：“目前中国商业地产的价格比较低，而且可用资源丰富。与此同时，一些外资机构看好未来人民币的预期。”他说，如果要送一大笔钱进入中国大陆就必须找一个安全的领域。而商业地产价格低廉，又不受政策影响，比较稳定。
据记者了解，目前外资投资国内商业地产主要有三种渠道：种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。在3月初，外资加速流入房地产市场的动向已令中国金融主管部门有所警觉。中国人民银行沈阳分行行长王顺参在央行主管杂志《中国金融》上撰文，建议加强对外资过度流入房地产行业的管理。
本土企业加速追赶
眼看着商业地产逐步变为吸金洼地，本土房企亦加速布局商业地产。
3月中旬，A股市场房企龙头之一的招商地产发布公告称公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司，派生分立（编者注：指某公司将其部分资产或营业进行分离，另设一个或数个新的公司或分支机构，原有公司继续存在的公司分立形式）出新公司——深圳招商商置投资有限公司(下称“招商商置”)。
观察家认为，在一系列高层人事调整和公司构架裂变完成后，招商地产(000024.SZ)做大商业地产的决心已露。这也为其庞大的商业物业资产分拆上市留下巨大想象空间。
3月22日，招商地产董事长林少斌在与投资者见面时表示，未来会更加关注商业地产。另一位高管招商地产总经理贺建亚亦认为，未来中国将迎来商业地产发展的黄金时期，“那么多开发商选择在商业地产业务方面进行一些尝试和突破，其实也是英雄所见略同，也是大势所趋、规律使然”。
几乎在同时，金地集团在公布2010年业绩时表示，未来5年，商业地产开发将成为金地重要的业务板块，并与房地产金融成为金地未来发展的重要两翼。
金地集团董事长凌克说，2011年金地将在商业地产投资一至两个综合体项目。据了解，大中型城市综合体是金地商业地产业务当中的主要产品。金地集团计划，在今后5年，每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。
另一家香港上市内地房企奥园地产在3月22日晚间公告称，3月21日，公司之间接全资附属公司WinwickDevelopmentLimited于当日签署两项收购协议，以人民币3.83亿元的总代价获得佑林泛太及佑林（昆山）于中国江苏省昆山市项目用地5A及项目用地5B建设之商业住宅物业。
此外，龙湖地产、华润等企业已切入不同类型的商业地产产品开发。
另有消息称，中国太平洋保险拟以44亿元人民币,从卖方亚太置地手中收购徐汇区长乐路世纪商贸广场一事可能在近期水落石出。这或将成为上海笔保险资金投资商业地产的大单。
其实早在2010年，国内房地产企业便开始大规模接触商业地产。不过，任何略懂房地产产业的人都知道，房企转型并非那么简单。众所 ，原本主攻住宅类产品的开发企业要想转型为商业地产，必须克服资金、管理、人才配置以及相关资源和经验等各种困难。
一位房地产投资基金人士认为：“当前，大多数房地产企业转型会遇到不同的问题。这并非能在短时间内解决。相比近段时间频繁的外资布局商业地产，中国企业在一些领域都略显落后。外资企业除了有雄厚的资金，还有专业的管理技术、操作经验。”
一直以保守商业地产形象出现的SOHO中国董事长潘石屹也公开表态说：“商业地产不会受到调控影响。市场上那么大的资金流动性，总要有个蓄水池。即使它流到商业地产，推高了商业地产的价格，也跟老百姓没关系，因为投资商业地产的人都不是弱势群体。”
易居房地产综合研究院院长杨红旭对《中国经济周刊》说：“目前外资频繁布局商业地产可以看做外资机构对人民币继续的预期影响。对中国本土企业的股权并购和项目收购，对于他们的资金来说是安全的，可以让他们有套汇预期。”
同时杨红旭亦认为，这与市场当前的变化有关。“随着调控的加剧，资金会逃往商业地产避险。”“从目前上海的一些区域看，商业地产和住宅地产依旧存在价格倒挂的情况，即商业地产价格低、住宅价格高。而这种市场关系并非短时间就能有所改变。”
梁伟坚:香港推印花税 住宅趋势减弱商业地产抬头
房天下讯 2011年4月1日，世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。
直播：世界华人不动产学会2011年会 圆桌论坛Ⅴ 商业地产投资、运营和管理
主持单位：上海威斯顿不动产管理学院
主席：日基发展有限公司总裁 林宠升
在《圆桌论坛Ⅴ商业地产投资、运营和管理》上，香港中文大学教授梁伟坚谈香港商业地产融资创新。
因为现在国内跟香港都面临一个同样问题，就是国内由于维稳情况，所以中央现在对于住宅房地产的控制比较紧。香港也是去年推出了一个印花税，如果是半年之内买了以后再卖出去，要交15%的印花税，所以政府也是对房地产希望不要升得那么厉害。所以有一个有趣的问题，会不会住宅房地产跟商业有此消彼涨的关系，这个方面可以看看香港的经验，当然香港的经验不一定能够照搬来国内，因为毕竟香港跟国内的情况差别比较大。
我感觉到香港的经验说明了住宅、办公楼跟商店它的整个循环基本上是同步的，就是没有一个此消彼涨的因素，当然投资的群体可能不太一样，中文大学跟清华大学有一个合作，我在里面教房地产，我就问同学，投资在房地产跟投资在股票有什么区别，因为大家可以看到，虽然在国内对于住宅房地产打压比较厉害，但在香港也有这个情况，但是好像价格也没有怎么掉，基本上是继续往上升的。如果从金融学角度来考虑，不一定能够解释得很清楚，因为我认为房地产跟股票市场投资一个的区别，一般投资在房地产里面，都是有杠杆的，比如香港现在如果是你买了一个住宅，一般按揭能做到9成或者是9成半，如果房价升了10% ，你的资本的回报在8%，但如果你去买股票，有些人可以讲，现在我们国内已经有指数期货了，香港也有指数期货，所以杠杆是差不多的，但是期货跟房地产的投资，要补仓，不补仓就减仓，香港97年的时候大概一百点左右，降到03年是32点，但是香港的按揭的违约基本上都没有超过1%，这个就可以说明为什么房地产的投资比较蓬勃，当然依靠行政手段是很难打压下来的，所以从投资这个角度来讲，从香港的经验说明，住宅跟办公楼跟商业房地产循环的同步性是比较显著的，当然这里也有一个有趣的问题，由于香港恒生指数是领先于其他几个房地产的情况的，如果从投资角度来讲的话，可能从投资方面如果是掌握这个趋势，对于投资会有点帮助，因为毕竟股票市场跟房地产市场一个比较大的不一样就是股票市场资讯要比房地产资讯比较好，所以如果我们看到股票市场能够领先于房地产市场，从投资者来讲会有一点帮助。
这个是香港的经验，但是我想说明，香港不存在房地产市场不行，比如说是办公楼跟ShoppingMall这一类的房地产，他们是会升起来。但是香港现在情况也是由于特别印花税的推出，所以最近也有住宅房地产的找头是有减下来的现象，然后开始了刚才讲的办公楼跟商店这些房地产的招投是有上升的现象。
但另外一个也要讲讲香港的现状是怎样的呢，香港的现在房价的价钱是比较高的，如果大家去过香港，知道香港现在是国内游客比较集中的，最近商铺招投如果不是世界价，可能也是亚洲价，就是一平米大概是600万人民币左右的价格，当然主要是香港价格比较高，跟国内去的游客比较多是一个很大的关系，办公楼也是同样的情况，香港现在办公楼大概是全世界最贵的，因为香港有一个特点，香港主要是以金融市场为龙头，它的占GDP比例不一定，但是由于是增值方面的，另外一个国内的游客到香港占的比例也高，2010年增加了60%左右，现在根据统计国内的消费品的销售占全世界第二，这也是为什么给香港商业房地产带来的价格比较高、租金比较高的一个主要的原因，我主要是为大家介绍一下香港基本的情况。
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