[摘要] 楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。在调控的大背景下，品牌房企、保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业地产是否迎来发展的春天，成为投资的最好时机？
（来源：浙江日报）楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。在调控的大背景下，品牌房企、保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业地产是否迎来发展的春天，成为投资的时机？
发展空间广阔
目前中国的城市化率还较低，城市化进程为商业地产发展提供了广阔空间。中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，由中国商业地产联盟和中指研究院联合编撰的《２０１０－２０１１中国商业地产发展报告》佐证了这一观点。１９６５年日本的人均ＧＤＰ水平达到３０００美元，其后的２５年间日本的零售业一直保持快速的发展；１９８６年韩国的人均ＧＤＰ水平达到３０００美元，到目前２０多年的时间零售业一直保持快速发展的势头。２００８年中国人均ＧＤＰ达到３０００美元，达到了零售业快速发展的基础，２０１０年超过４０００美元，参考日韩经验，专家认为今后２０年将是中国零售业及商业地产快速发展时期。
消费水平的提升也为商业地产的发展提供了良好的机遇。首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光认为，２０１０年我国ＧＤＰ总量超过日本，成为世界第二大的经济体，同时又是世界上人口的国家，这两个数字结合在一起，中国商业地产的前景应该是很诱人的。
统计数据显示，新一轮楼市调控政策以来，北京、上海、广州等一线城市的商业地产市场十分活跃，三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，单月环比涨幅达１７９．７０％，销售面积同样出现强势增长，环比增长７１．４１％。与此同时，万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例。
要有风险意识
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，在商业地产市场竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量的供应商业地产土地，一定会造成供大于求。顾云昌形象地比喻：“搞住宅地产就好比在游泳池里游泳，但是商业地产就是在大海里游泳。”他着重指出，“应该注意这里面的风险”。
顾云昌指出，商业地产和住宅地产是两个不同的市场，尽管是有相关性，但是两个市场表现出来的市场状态是不一样的。原因在于住宅地产是供不应求。而商业地产市场，总体上是供大于求，企业进入商业地产市场，必须具有风险意识。
“如果地产整个行业出现了下行的大趋势，整个行业的预期发生变化，投资收缩或者是整个行业连续一两年出现下行的问题，我觉得商业地产很难一枝独秀。”政协常委、工商联副主席、大连万达集团董事长王健林认为，作为地产行业的一个分支，整个行业具有关联性，如果半年后整个房地产的调整趋势确立，影响可能会逐渐显现，因为整个行业资金的流动性会发生变化，预期也会产生变化，不要认为买住宅不保险，买商铺、写字楼就保险了，两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。商业地产投资切忌盲目。
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国务院摸底楼市调控成效 房价下跌预期增强
专家预计上海房价的调控目标为10%涨幅
（来源：新民网）到目前为止，上海还没有公布房价调控目标。而已公布的多个城市，将房价目标涨幅与当地GDP增幅等挂钩，大多在10%左右。
"国8条"规定，各地要合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。到目前为止，上海还没有公布房价调控目标。而已公布的多个城市，将房价目标涨幅与当地GDP增幅等挂钩，大多在10%左右。
对此，在市场上引起一定的争议。汉宇地产分析师张佳浩接受采访时称，上海的保障房建设较好，商品房市场的压力相对较小，对房价的调控有可能采取类似的做法。
有批评指出，10%的涨幅接近去年房价平均增长幅度，"限价标准"如同"涨价标准".北京大学公共经济研究中心研究员韩世同指出，这反映出依旧有对"土地财政"依赖的因素。
上海中原研究咨询部总监宋会雍对记者说，目前地方政府比较乐意接受一个观点，即房价涨幅应该快于GDP增长的1.2至1.5倍。这就导致了多个城市把调控目标定在10%左右。
张佳浩认为，上海有可能把新建住房价格调控目标定在10%左右。上海的保障房建设快，覆盖面广，老百姓尤其中低收入的百姓，对商品房的关注度较小，商品房房价下调的压力也就较小。
他还说，打算购买商品房的群体，主要是中产及以上的阶层，即使房价有一定的上涨，也问题不大，不会形成很大的舆论压力。
但宋会雍指出，房价不该光看GDP,而应该与居民收入增长看齐。他说，"既然现在的房价水平不合理，那就应该让房价的涨幅低于居民可支配收入的增幅".
评论：
房价控制目标与民众期望差距很大
近来，一些城市陆续公布了今年新建住房价格控制目标。太原市：涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平；昆明市：涨幅不超过人均可支配收入增长水平；佛山市：涨幅不高于本年度GDP增幅；广州、郑州今年的房价控制目标涨幅，控制在10%至15%之间。
从上述城市公布的房价控制目标看，不得不说，离普通民众的期望值有着相当大的差距。这些城市确定的今年房价控制目标，或不超过GDP增速，或不超过居民收入增速，是因各地确定的GDP、居民收入增速大多超过10%,这意味着今年房价涨幅目标大多在十几个百分点以内。要知道，2010年70个大中城市房价平均涨幅为9.99%,尚且让人们感到房价飙升太猛，政府不得不多次下狠手调控房价，而现在各地却将今年的房价控制目标定在10%以上，这样的调控岂不是"空调"?
当前我们面临的问题是房价太高，远远超出居民承受能力，与GDP、居民收入严重不相称，导致很多人买不起房。如果房价调控目标仅仅不低于GDP或居民收入增速，那么不管GDP和居民收入怎样增长，房价同步上涨之后，房价仍然太高，仍然与GDP、居民收入严重不相称，仍然有很多人买不起房，甚至根本买不起房。不得不说，房价涨幅不超过GDP或居民收入这样的调控思路，与中央楼市调控政策的本意严重不相符。
房价控制目标的确定，最重要的参照因素应当是居民住房支付能力。比如可确定房价涨幅不超过CPI或PPI涨幅，一个是消费者价格指数，一个是生产者价格指数，两个指数反映了社会总体物价水平的变化，房价作为政府重点调控目标，其涨幅显然不应超过总体物价水平的涨幅，否则就应被认定为"过快上涨",应当进一步加大调控力度。
各地确定的今年房价涨幅上限如此之高，可能是担心过于严厉的楼市调控影响当地经济增长，甚至影响政府收入，也可能是为了给房价调控留下宽松的空间，以免完不成目标任务承担责任。在某种意义上，确定什么样的房价控制目标，衡量着地方政府平抑房价的诚意和决心。
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