[摘要] 2011年，在全球经济贸易不断复苏的背景下，由于我国经济基本面预期相对稳固，随着国外企业以及资本的不断进入、经济增长强劲以及消费者市场看好等因素的带动下，商办类物业的发展将继续得到支撑。
（来源：云南网）近日，相关报告认为，由于楼市调控对住宅领域的打压有可能持续，商业地产将会一枝独秀，尤其商铺租金涨幅预期。
2011年，在全球经济贸易不断复苏的背景下，由于我国经济基本面预期相对稳固，随着国外企业以及资本的不断进入、经济增长强劲以及消费者市场看好等因素的带动下，商办类物业的发展将继续得到支撑。
目前国内很多新兴市场正处于大力开发周期中，不过零售商日益增强的需求预计将吸纳掉大部分的新增存量。由于国际零售商品牌继续在我国开设新店，预计我国市场对新增购物中心空间的需求将尤为强劲，在所有物业市场中商铺类物业的租金将保持的涨幅。
去年以来，我国经济发展的总体势头稳定向好，但物价水平持续过快上涨和流动性过剩的隐忧却愈加严重。这意味着调整信贷结构，严控房地产等引发通胀领域的贷款规模等政策会延续到今年，这将进一步提高开发企业的融资难度，开发投资增速可能会有所降低。
2011年，预计央行将继续提高银行准备金率和加息，虽并非单独针对房地产业，但是一定程度上会加大开发企业的贷款难度和成本，尤其对于销售业绩不佳的企业，这将促使部分开发商采取多种方式促销，加速资金回笼。
涨幅或超一成温州炒房团强力围观
对于商业地产来说，2010年的“调控年”无疑给其发展创造了绝佳机遇。2011年伊始，当新一轮的调控袭来之时，商业地产与住宅市场又一次出现了“冰火两重天”之景象，住宅市场急速下挫的成交量更加凸显了商业地产的投资火爆。
商业地产的投资热会否造成写字楼、产业园等项目价格虚高？商业地产今年会迎来怎样的发展趋势？
“目前商业地产处于一个理性的上涨阶段，预计今年的涨幅将达到10%~15%。”DTZ戴德梁行华北区商业部主管及董事聂绮冰告诉记者。
价格的不断上涨更加促使投资者加快迈入商业地产的脚步，从去年开始，各大房企已经陆续加入了商业地产的大军，近日又有消息传出，温州炒房团已经将商业地产作为了新的投资目标。
在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。“这是一个必经的过程，随着住宅开发到某个程度，开发商资金能力越来越强，就可以开发一些长期持有的商业地产。”聂绮冰表示。
“目前国内商业地产的整体持有率不到5%，现在的期望值则是20%。所以商业地产还处于一个高速发展的阶段，不太可能快速地出现泡沫状态。”陈晟告诉记者。
“商业项目兼顾了住宅的居住属性和商业地产的投资属性，而且并没有受到2009年来房价过快上涨的过分影响，预计这部分市场将在2011年有明显升温的可能。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉记者。
但对于这部分以商业立项的住宅项目，陈晟表示酒店式公寓作为一种投资品种，实际存在一定的风险，购房者也需要用理性的心态来对待。“尽管目前某些资金为了规避住宅调控而流向了商业地产领域，但商业地产一直处于供大于求的状态，所以还是需要以质取胜。”在陈晟看来，商业地产的发展受到融资、开发、招商、运营等多个因素的影响，且门槛较高，并不会出现像住宅那样供不应求而导致的投资过热。
对此聂绮冰认为，目前在政府严控住宅的形势之下，很多投资者会关注到商铺投资，但短时间内还不会出现投资泡沫。“目前二手商铺的交易相比住宅来说低了很多，主要是因为商业项目的经营情况很多不公开，不容易评估其能力，所以投资商业地产更不能盲目。”
在赵恒看来，商业地产作为潜力十足的发展项目，要想真正做到盈利也并非一朝一夕就能实现。“商业地产作为经营型物业，并非靠单纯的炒作就能把价格抬高。要受到项目前期的招商运营、后期管理等多方面因素的影响，对于投资者的专业要求也较高，盲目投资并非就能获益。对于炒房团来说，这类项目也并不一定合适。”
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调控之下“漏网之鱼”成“避风港”
万达老总王健林可能是2010年中国地产界最风光的一位。这一年间，万达开业15个广场和7个星级酒店，所到之处，受到地方政府官员的热烈欢迎。商业地产俨然由过去“陪嫁的丫头”，成为现在的“抢手的新娘”。业内人士认为，在持续严厉的调控政策组合拳下，房地产市场住宅唱主角的局面将逐渐改变，商业地产在2011年渐入佳境。
商业地产在2010年成功上位的一个重要原因是，这一年虽然调控政策频出，一浪高过一浪，但无论国十条还是新四条，主要针对住宅市场，商业地产则成为调控下的“漏网之鱼”，亦成为吸引投资的避风港。中原地产监测表明，自4月宏观调控政策出台后，商业用地逐步上升。其重点监控的12个大中城市，2010年商办用地成交幅数所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80%，面积所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。而“限购令”的出台，则进一步给2011的商业地产大热埋下伏笔。据中原地产监测，9月末限购令发布后，深圳的投资资金开始进入商业地产领域，从2010年10月下半月开始这一现象尤为明显，11月深圳商业地产成交环比翻番。足见住宅投资受限后，商业地产成了的转移点。深圳是房地产市场的风向标，深圳市场的走向通常会成为中国楼市走向的先导，因此，从深圳房地产市场走势基本可以判定，商业地产极有可能成为未来各大城市的新热点。
在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产。截至2010年10月底，万科在各地共计拿地78幅，拿地总金额454亿元，其中，纯商业用地1幅、包含商用的综合用地29幅，金额达到154.8亿元。
中原地产研究中心认为，住宅+商业的模式可能会成为内地开发企业的发展方向。一方面，开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面，商业地产的租金能够在未来提供稳定的资金流。商业地产的模式和业态日新月异，就如著名策划人王志纲所说，常规的只是盖房子的时代已经过去了，新的开发模式和商业模式将引领未来。
配角咸鱼翻身跃居楼市一哥
从“国四条”到“国十一条”，再到“国十九条”，直到各地“限购令”的出台，政策面对住宅市场的调控愈见真章，也使得多年在楼市中处于半红不红超级配角的商业地产咸鱼翻身，地产商、业内专家、中介代理及投资者对商业地产或青睐有加或媚眼频抛，商业地产在2011年大有跃居楼市“一哥”之势。
在通货膨胀、股市不稳的情况下，楼市风声鹤唳，住宅市场“水深火热”，不少投资者把资金从住宅撤出，转向新的投资热点——商业地产。天津财经大学经济学院副院长丛屹表示“看好今年的商业地产”。他认为原因有三方面：首先，从2010年全年国家对房地产市场的宏观调控上看，今年国家的政策将是继续加强对社会保障房的建设，也就是说，在政策面上，对住宅市场的限制不会放松；第二，政策面的调整并没有针对商业地产，这对商业地产就是个机会；第三，金融危机后，国家经过两年的经济结构调整，今年实体经济将会逐步恢复，商业地产作为实体经济的空间承载体，也将会因为实体经济的恢复活力而日益活跃。
与丛屹持相同意见的还有南开大学金融系教授徐饱满，她同时认为，随着今年住宅市场的新建，作为消费者，对于住宅周边商业配套需求也会大幅增加，这是商业地产的刚性需求。“另外，会有一部分对通胀预期有不安全感的投资者，会通过选择购买商铺的手段来抵御通货膨胀带来的货币贬值。”她说。而从商多年的满女士则表示“目前正在作比较，如果买商铺或写字楼，就把变现的钱付首付，继续出租当‘婆’。中国人的习惯就是有钱就买房，我干了多年的服装生意，金融危机来了，生意影响就非常大。以后要是干不动了，坐着当寓公，供孩子上学，养老医疗，钱都要从房子上出呢”。
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