[摘要] 进入金九银十的楼市旺季之后，在诸多开发商努力推货的同时，一些千万级别墅和滨江大平层豪宅项目也陆续扎堆入市，其中既有龙湖[简介实时动态]紫云台、融创凡尔赛花园、红鼎高尔夫这样的千万级别墅，同时也有江与城、棕榈泉、和记黄埔地产等推出的大平层豪宅。
进入金九银十的楼市旺季之后，在诸多开发商努力推货的同时，一些千万级别墅和滨江大平层豪宅项目也陆续扎堆入市，其中既有龙湖[简介实时动态]紫云台、融创凡尔赛花园、红鼎高尔夫这样的千万级别墅，同时也有江与城、棕榈泉、和记黄埔地产等推出的大平层豪宅。
那么这些豪宅的集中入市，销售情况究竟如何？主要买家又是哪些人？
重庆晚报记者调查发现，重庆在时隔五六年之后再次迎来千万级等高端别墅的集中爆发，源于重庆市场需求的增加，而滨江大平层豪宅则是重庆未来房地产市场发展的趋势，尤其是豪宅的保值和增值功能更是被众多富豪阶层所看重。
10余千万级豪宅集中亮相
对于当前楼市均价只有7000元左右的重庆而言，单套总价超过700万元、甚至超过500万元的住宅，就可算是豪宅了。但是今年以来，重庆市场上的千万级别墅项目却多达10多个，而一些滨江大平层项目也逐渐增加，重庆正在迎来新一波的豪宅市场行情。
别墅项目扎堆入市
日前龙湖地产[简介 实时动态]重庆公司传出消息，龙湖在蓝湖郡推出千万级别墅6年之后，将在紫云台再次推出千万级别墅，其中一线临湖的湖岛13栋别墅，售价甚至过亿元。
在龙湖紫云台推出千万级别墅的同时，之前沉寂市场的红鼎高尔夫也在近期高调推出其千万级别墅产品。根据重庆晚报记者的不完全统计，目前重庆市场上的拥有千万级别墅产品的项目多达10余个，其中包括龙湖紫云台、融创凡尔赛花园、保利[简介 实时动态]江上明珠、嘉凯城北麓官邸、红鼎高尔夫、庆隆高尔夫、悦榕庄等。
市场需求催生豪宅市场
对于为何今年会有如此多的千万级别墅产品集中入市，锐理数据重庆公司总经理余波认为，这是重庆经济和城市价值发展的必然趋势，同时也是重庆房地产发展多年之后的必然结果。不过在重庆红鼎实业有限责任公司营销总监赵纯伟看来，重庆市场时隔五六年之后再次集中推出高端别墅产品，主要还是缘于市场需求。一些曾经购买了高端别墅产品的人群，目前也有了换房需求。据他了解，居住在龙湖蓝湖郡的业主，有30%-50%的人都有换房需求。
“与此同时，重庆市场经过多年沉寂之际，一些优质地块也具备打造真正高端豪宅的条件”。赵纯伟说道。今年1-8月，重庆市场上能够成交112套700万元以上的住宅，总价1000万元以上都能卖出19套，这也证明了重庆高端别墅市场供需两旺的态势。
滨江豪宅成发展趋势
除了当前市场上在售的滨江大平层中海寰宇天下、融创玖玺台和珊瑚水岸之外，江与城也将在近期推出36套一线滨江大平层产品，而且相比其他产品，依托江与城1800亩大城所打造的一线滨江大平层或许还将更有优势。在重庆市场上，除了滨江大平层逐渐增多之外，一向以打造高端豪宅著称的棕榈泉，也将在近期推出其高端大平层产品。同时也有消息称，雅居乐也将在二郎打造一梯两户的高端大平层产品。
对于当前市场上高端大平层产品的增加，余波认为，目前重庆内环之内能够开发的优质地块越来越稀缺，尤其是滨江地块更为稀少。因此，根据沿海一带的发展经验，重庆今后内环以内的豪宅，大平层产品肯定会越来越多，而且其品质也会越来越高。
重庆豪宅暗存销售压力
在重庆大量豪宅集中入市的背景下，尽管开发商和业内人士都认为这是重庆高端市场需求催生的结果，那么重庆的豪宅市场目前销售究竟如何？未来将会有怎样的发展趋势？
预约看房
售房部难觅客户踪影
一些豪宅项目看房需要预约，而且还须出示一定的资产证明才能看房。在售房部却很难看到这些豪宅买家的踪影。北部新区某高端项目的置业顾问告诉重庆晚报记者，他们项目针对即将推出的豪宅产品配备了专门的服务团队，并给客户提供特殊的服务，而且这些客户一般很少到售房部现场，都是专人接送、按照约定时间和地点进行谈判。
某知名开发商营销负责人的说法也证实上述置业顾问的说法，一般的豪宅客户，都是社会的精英阶层，不管是开发商还是销售团队针对这些客户都有专门的服务，并且基本上都配有相应的领导和这些客户进行谈判，一般很难看到这些客户的踪影。
增值迅速
别墅价格半年涨三倍
对于今年上半年重庆豪宅市场的火热，业内人士分析认为，许多买豪宅产品业主，除了是为了满足自己的自住需求之外，还看好豪宅的保值增值功能。重庆北碚一知名品牌开发商的相关负责人向重庆晚报记者透露，去年底有个客户在他们项目买了一套3000多万元的独栋别墅，今年6月份左右出售价格达到了1亿元，短短半年时间就增值了近3倍。
也正因为如此，很多豪宅买家基本上不在乎房产税对豪宅的影响，因为政府已经停批了独栋别墅和高尔夫球场的开发，因此市场上真正的独栋别墅是卖一套少一套，未来的保值和增值空间被很多大买家看好。根据重庆晚报记者调查了解到，此前中海寰宇天下的很多客户都是企业主，他们买的多套房产，更多是用于投资。其中女人街的老板就买了10套之多。
销售压力
未来三年超110万平方米
越来越多的开发企业加入到豪宅的开发阵营，但是正如赵纯伟所言，虽然目前重庆市场上拥有千万级别墅产品或其他高端豪宅产品的项目很多，但是每个项目真正所拥有的豪宅产品却有限，有些项目只有几套或者10几套，能否真正做出豪宅，还有待未来市场检验。
尽管今年上半年重庆总价超过500万以上的住宅产品卖得还算火爆，而且很多人似乎并不在乎房产税等政策对高端物业的影响；但是在新中地产董事总经理何伟坚看来，不管是在重庆还是放眼，高端豪宅的地位都比较尴尬。在楼市调控之下，房产税等政策推出后，高端物业受到的影响最为直接。
然而根据重庆晚报记者调查了解到，对于重庆豪宅未来的市场更为艰难的是，在今年和明年重庆市场上将拥有大量的高端物业供应，重庆市场的需求能否消化这些供应才是决定这些高端物业未来命运的关键。
根据重庆晟城地产的统计数据，重庆别墅今明两年放量约307.67万平方米，在售项目近50个，待售项目23个，其中产品形态以联排、叠拼、双拼为主，预计市场消化需3年左右。其中双拼别墅占比为20%、类独栋占比为16%。也就是说，在未来两年，重庆市场中，即使是双拼别墅和类独栋产品的供应总量都超过了110万平方米。
可是根据重庆晟城机构提供的数据，在过去三年，重庆别墅年均成交面积都只有95万平方米左右。今年上半年的别墅销售面积也只有50多万平方米，其中类独栋和双拼的总成交面积大约3.6万平方米左右。由此可见，双拼和类独栋在未来的销售压力究竟有多大。红鼎高尔夫的赵纯伟也坦言，他们项目总共有300多套别墅，总价超过亿元，他们准备用7-10年来做整个项目。
外来投资客热衷大平层
尽管目前的重庆楼市依旧本地刚需领航，但重庆晚报记者走访后发现，在我市一些高端项目销售中心，依然可以看到外来投资客的身影。在和记黄埔地产珊瑚水岸「御天峰」的销售中心，来自上海的凌先生告诉记者，目前重庆不少都市核心以及滨江大平层的价值被严重低估，未来这部分高端物业价值将会有一个大的飞跃。
一直以来，在高端购房人群看来，“高端住宅=别墅”，而目前这种共识正在被打破。滨江超高层住宅珊瑚水岸「御天峰」、入围亚洲10大豪宅的融创玖玺台、江北嘴的寰宇天下……随着重庆楼市越来越多的高层华宅面市，人们对其认可度也越来越高。
重庆晚报记者总结发现，国内客户来重庆购房者，除了北上广的客户外，还有来自浙江、福建以及温州的购房者。据和记黄埔地产珊瑚水岸「御天峰」的相关负责人介绍，目前关注「御天峰」的客户中，外地投资客所占比例高达2成。而不少外地客户更是随着地产品牌一同入渝，以融创玖玺台为例,购买其物业的外地投资者。
在对这些外地投资客的购房调查中,潜力较大、江景资源较好的物业备受投资者的青睐。“相较前两年，现在的投资客已经越来越理性了。”重庆钢运地产副总谭琥霖认为，目前的外地投资客，已经不会出现前几年一窝蜂的选择热点区域，热点楼盘一买十几套的现象了。对比外地楼市泡沫较为严重的今天，重庆楼市的正常运转和城市发展前景，会让投资客选择重庆。
虽然目前二手房市场中外地投资客在放量，但他们选择购买高层华宅，尤其是大平层，是基于对新房资源的理性考量，新房资源的增值空间主要集中在产品本身的稀缺性上，诸如江景、地段等。
豪宅买家
中小企业主居多
身家在2000万-5000万元
重庆房地产市场近年来豪宅产品的不断增加，其中同重庆经济的发展所催生的富豪阶层密不可分。根据胡润富豪榜8月份公布的实时数据，目前重庆拥有的千万富豪数量为1.28万人，比去年增加300人；亿万富豪810人，比去年增加了10人。不过也有人认为这个统计并不是重庆富豪的全部，还有很多隐性富豪没被统计在内。
不管怎样，胡润富豪榜至少说明了重庆富豪阶层的庞大，他们都是重庆市场豪宅的目标客户。根据赵纯伟透露，他们的联排别墅业主的身价大概在2000万元左右，而那些购买千万级别墅物业的业主，身价至少在5000万元以上，甚至是亿万富豪。
融创玖玺台项目相关负责人日前也透露，目前购买他们项目的客户，中小企业主，其中从事贸易、建筑、传媒、汽配、餐饮、医疗等领域的也占绝大多数。除此之外，在赵纯伟看来，那些购买豪宅的高端客户，他们都是走过世界、看过众多高端产品的人，他们对项目的地段和资源占有，以及对产品细节的重视，都超过一般人的需求，而且他们非常注重居住圈层的品质。因此，他们在选择豪宅产品时一般都非常挑剔。
所以赵纯伟认为，要打造出真正的豪宅，不仅只是必须占有真正稀缺和优质的地段资源，更需要开发商耐心而又拥有足够实力去慢慢打造。只有如此才能打造出真正的豪宅。
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